השקעות נכסים 101A – מבט להרוג

עבור משקיע נכסים, המגוון הרחב של הנכסים בשוק יכול להציג הן הזדמנויות וסיכונים במרדף אחר רכישת נכסים. יש מזנון של נכסי מגורים קרקעיים ורבי קומות לבחירה מבחינת מחיר, עיצוב, בנייה ומיקום שיתאים לסגנון החיים ולתקציב של האדם. בחירת הנכס המתאים תלויה בגורמים רבים שמשתלבים כדי להפוך אותו למאתגר עבור משקיע מתחיל. מיקום טוב שמגיע עם שירותים טובים ונגישות הוא מקום טוב להתחיל בו.

ההחלטה באיזה נכס להשקיע תלויה בגורמים המוזכרים לעיל שיכולים להיצבע גם על ידי הרגש. ככל שמנסים להיות אובייקטיביים ומעשיים, אנשי המכירות או סוכני הנדל"ן המתוקים והעיצוב המפתה של יחידות התצוגה יכולים למשוך צמר על העיניים שלנו. אנחנו יכולים בקלות להתעלם מההדפסים הקטנים בחוברות המבריקות או מהפגמים העדינים ביחידות המוכנות. מפתחים נוטים לייפות את פרסום המכירות שלהם עם ערך מוגבר והטבות כדי למשוך קונים פוטנציאליים.

כך או כך, יש תמיד לזכור את הטריקים של המקצוע המועסקים בסוכני מכירות ותיקים הפועלים לטובת היזמים או המוכרים. סוכנים מסוימים יכולים להיות חסכוניים למדי עם האמת ונותנים מידע לא מאומת כדי לסגור את המכירה. לכן כדאי לבדוק ולאמת מידע עם מקורות מהימנים. אפשר גם לעשות מחקר ולהשוות נתונים עם מקורות אחרים כמו האינטרנט והקהילה בכללותה. החברים, בני המשפחה והקרובים שלך יכולים גם הם להוות מקור התייחסות.

כעת, לאחר שכיסינו כמה מהמלכודות והסיכונים בהשקעה ובחירת נכסים, עלינו לקחת סיכונים מחושבים ולשקול את האפשרויות העומדות בפנינו בצורה מושכלת. מאמר זה יתמקד בדירות שירות רב קומות המציפות את שוק הנכסים בארץ הולדתי מלזיה. הסיבה לכך היא שיזמי נכסים רבים כאן בונים יחידות דיור גבוהות כדי לתת מענה לשאיפות החיים בסגנון החיים של האנשים שמחפשים נוחות, נגישות וביטחון. רוב הפיתוחים הגבוהים הללו מגיעים עם אינספור מתקנים ונוחות מגורים. הפיתוח הזה שנקרא נושא סגנון חיים יכול לבוא עם תג מחיר גבוה בצורה של דמי תחזוקה, שכר דירה וגמילה ודמי הערכה. עבור המשקיע, המטרה היא להשיג תשואת שכירות טובה וצמיחה הון בשנים הבאות. תשואת שכירות טובה לדירת שירות גבוהה צריכה להיות 5-6%. זה יעשה את זה שווה את הזמן והמאמץ שלך במציאת ובחירת נכס טוב להשקעה שיכול להיות די טרחה. אחרת, עדיף לך להחזיק מזומן בצורה של פיקדון קבוע או לשים את כספך באגרות חוב או נאמנות ליחידים שהם נזילים יותר כאשר אתה צריך את הכסף.

משקיע צריך לשלם עבור אחזקת הנכס. לפיכך, כל הוצאה כגון דמי תחזוקה ועלות תיקונים תקצץ בהכנסות השכירות הנובעות מהשכרת היחידה. עבור יחידות מגורים גבוהות כמו דירות שירות היושבות על קרקע מסחרית, דמי השכירות, דמי השומה וחשבונות השירות נגבים בתעריפים גבוהים יותר מאשר נכס למגורים. גם הכנסות השכירות חייבות במס. ריביות מהלוואת משכנתא שנלקחה למימון הנכס היא ההוצאה העיקרית האחרת שתפחית את הכנסות השכירות אלא אם כן משקיע יבחר לשלם את הנכס במזומן. עם זאת, המשקיע המעדיף ללוות מחוסר הילוך יכול להשתמש בהכנסות השכירות כדי לכסות את תשלומי ההלוואה החודשיים שיש לשלם לבנקים. ניתן לקזז את הריבית שגובים הבנקים כנגד הכנסות השכירות לפני חיוב מס על פי חוק. ברכישה במזומן, למשקיע יש כוח משא ומתן חזק יותר והוא נמצא במצב פיננסי חזק יותר להחזיק בנכס בהשוואה לרכישה באמצעות הלוואה בנקאית שעלולה להיות מסוכנת כאשר הריבית עולה.

מציאת דיירים להשכיר את היחידות בדירות שירות גבוהות יכולה להיות מהירה או איטית בהתאם לצפיפות הפיתוח הזה בתוך היישוב. פיתוח צפיפות כבד יוצר תחרות רבה יותר לדיירים בהשוואה לזה עם צפיפות נמוכה יותר. זה נכון גם לגבי תשואת השכירות.

השקעה בנכס היא גם גידור טוב מפני אינפלציה מכיוון שהיא מציעה רווח הון לאורך תקופה. בהתאם למיקום וסוג הנכס (חכירה או רכוש עצמאי), שווי ההון יכול להיות 5-10% בשנה. במשך תקופה של 5 – 10 שנים, נכס יכול לעלות בשיעורים כאלה אם מחזור הנכסים מרחיב. נכס יכול גם להישאר יציב או ללא שינוי מבחינת גידול הון בהשוואה לנכסים אחרים באותו יישוב. זה נובע מרוויה או שפע של נכסים בשוק. אם משקיע לא נזהר, השקעה בנכס עלולה לגרום לצמיחת הון שלילית עקב התכווצות ושפל במחזורים הכלכליים. לכן העיתוי חשוב בהשקעה בנכס. בנוסף, אם אתה קונה נכס במיקום עם תוכניות לפיתוח תחנות MRT/LRT או קישורי תחבורה לכבישים ראשיים וכבישים מהירים אחרים, אתה יכול לצפות לשבח הון בעתיד.

כאשר מחליטים באיזה סוג נכס להשקיע, יחידות דיור גבוהות מרוויחות תשואות שכירות טובות יותר בהשוואה לקרקעות המציעות תשואת שכירות נמוכה יותר של 1.5-2%. ניתן לייחס זאת לנוחות אורח החיים שמספקות דירות שירות גבוהות המספקות מתקנים כגון בריכות שחייה, אולם התעמלות, פעילויות ספורט ופנאי, אבטחה 24 שעות ביממה וכו'. דירות שירות גבוהות עם מתקנים נוטות למשוך משפחות צעירות יותר אשר לחפש נוחות אורח חיים כאלה. מצד שני, לנכסי קרקע יש גידול הון גבוה יותר פשוט משום שהוא יושב על קרקע שכותרתה משלו, שהולכת ומתמעטת עם האוכלוסייה הגדלה. הוא יכול להציע גידול הון של 5-10% בשנה, במיוחד נכסים עצמאיים ואלה שנמצאים במיקום מעולה. יחידות דיור גבוהות עם כותרות שכבות בדרך כלל אינן מציעות את אותה גידול הון. קחו בחשבון שכל רווח הון שיתקבל ממימוש הנכס עשוי למשוך מס רווח הון.

בסופו של דבר, ההחזר על ההשקעה (ROI) מהכנסות משכירות ו/או רווח הון אמור לתת הצדקה להשקעה מלכתחילה.

כל הנקודות השונות שהובאו לעיל מציעות מבט מאקרו של השקעה בנכסים בהקשר של פיתוח למגורים רבי קומות. בואו ניקח מבט מיקרו על השקעה בנכס במונחים של איכות וביצוע.

אם אתם מחפשים להשקיע בדירות שירות רב קומות או במשרדי שירות (SOHO/SOFO), עליכם לפקוח עיניים מכיוון שהשטן נמצא בפרטים הקטנים. ליחידות מוכנות בפיתוח חדש או במכירת משנה, יש לבדוק את היחידה לאיתור נזילות בתקרה או חלחול מים דרך החלון. אם לתקרה יש סימני מים, זה מצביע על נזילת מים מהיחידה שמעל. בעיית נזילה זו יכולה להוות אתגר לפתרון שכן היא זקוקה לשיתוף פעולה של התושב השוהה ביחידה שלמעלה ושל תאגיד הניהול של הנכס.

מים יכולים לחלחל דרך החלון בין המסגרת למלט או בין הזכוכית למסגרת בזמן גשם כבד. הדבר בעייתי במיוחד עבור יחידות בקומות הגבוהות. אטמי הגומי והסיליקון המשמשים בבניית החלון והמסגרת עלולים להיסדק ולהימס בחום השמש. בפגעי הזמן ניתן לראות סימני מים המופיעים על הקיר בצמוד לחלון ומתחתיו.

הדיירים ביחידה מעל יכולים להוות מטרד לדיירי היחידה למטה אם רעש הוא נושא מרכזי.

יזם עם רקורד טוב כן משנה בהשקעה בנכס.

בצד החיובי, דירות שירות גבוהות יכולות להציע נוף פנורמי במיוחד עבור דיירי הקומה העליונה. נוף למות עבור יש שיאמרו. גם ליחידות אלו יש מחיר גבוה יותר.

מנקודת המבט של הפנג שואי, הנוף מהמרפסת צריך להיות משקיף על נוף של אגמים או נהרות, רצוי בדרום מערב, מזרח, דרום מזרח או צפון. השטחים המשותפים בתוך הנכס כגון שבילים ומסדרונות צריכים להיות מוארים. כל נכס אשר נתון למצב רוח אינו מבשר טובות מכיוון שכוח החיים המכונה צ'י מטריד באזור כזה.

מבט להרוג בהשקעה בנכסים היא חרב פיפיות. אתה יכול לבצע "הרג" לאחר צפייה בנכס או "להיהרג" כלכלית על ידי החלטתך, נכון או לא.

לקריאה של מפת הלידה שלך המבוססת על ארבעת עמודי הגורל וייעוץ פנג שואי, אנא בקר באתר האינטרנט שלי בכתובת http://www.bazidestiny.yolasite.com



Source by Alvin Yap

כתיבת תגובה